千亿险资曲线挺进商业地产 10家中外保险公司涉足
时间：2010/4/14
来源：北京商报
作者：佚名
承载1.5万亿元投资压力的保险资金，在商业地产领域已蠢蠢欲动：入股地产公司、与地产公司合力竞标地块、自购办公楼用于出租等花样翻新。近日，一家名为“国寿地产有限公司”的企业，通过国内几家知名的招聘网站发布消息，招聘电气工程师、建筑师等多个职位；招聘本身并没有引起多大关注，但招聘方“国寿地产有限公司”的名头却引发了一场“人肉搜索”，因为正当央企涉足房地产不断引发“地王”涌现被清退之时，保险资金却异军突起进军地产。尽管《保险资金运用管理暂行办法（草案）》以及配套的险资投资不动产细则尚未出台，但险资入主地产已小有规模。统计数据显示，近四年险企购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元。一旦相关配套政策正式出台，将有近2000亿元险资再次搅动商业地产。
央企退出带来的机遇 “《保险资金运用管理暂行办法（草案）》（以下简称《草案》）已经在2010年2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过，目前已上报国务院择机发布。这一草案与去年年底的征求意见稿相比变动很大。”近日，一位接近保监会的业内人士向记者透露，《草案》总的趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，管理更加严格；其中，险资投资不动产在总资产中的占比已从6%下降到5%以下。
险资能否顺利进入商业地产备受关注。此前，保监会主席吴定富接受记者采访时表示，保险资金不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发等。据悉，险资投资不动产将主要投资酒店、商用房租赁、自用办公楼等。
不过，有地产分析人士指出，险资与地产商合伙，险资将有办法绕过政策壁垒投资商业地产。
正当众险企期盼投资新政出台时，国资委要求78家央企退出房地产市场的“号令”为险企投资地产再度打开了渠道。
3月22日，国资委网站公告，要求78户不以房地产为主业的央企，在15个工作日内制订退出方案。
“当78家不以房地产为主业的央企退出，很可能成为险企入场的好时机。”有关保险专家向记者表示，中国人寿、中国人保等险企也属央企，且不受国资委这一清场令约束，未来退出央企的地产投资项目不排除会落入上述险企手中。
但究竟如何接盘，目前尚不得而知。
不过有一点可以肯定的是，对于此番险资可能出现接盘央企退出的房地产项目，保监会在3月24日已经发布了《保险集团公司管理办法》，旨在防范保险集团公司综合经营风险，同时也为集团公司投资包括不动产等非金融类产品设定了上限。例如，该“办法”规定，在投资与保险业务相关的非金融类企业时，投资总额不得超过集团合并净资产的10%，不得超过被投资企业实收资本的25%，不得参与该公司的经营。
记者注意到，根据保监会此次发布的“办法”，目前已成为远洋地产第一大股东的中国人寿，将无法借国资委要求非主业央企退出地产业的机会，进一步增持远洋地产的股份。这一“办法”的出台也将意味着其他保险集团无法大额投资地产公司。
险资该如何投资不动产？对于多数险企和市场而言仍是一个谜。据悉，近期保监会资金运用部又在紧急召集保险资产管理公司高管闭门开会，商讨险资投资不动产等方面的关键细节。
近十年险资年均收益仅4% 实际上险资进军房地产，绝非一时兴起。
2009年10月1日新《保险法》正式施行，拓宽了保险公司的投资渠道，允许险资可在遵循安全性的原则下投资不动产，这也被外界解释成为险资“松闸”。
之前出于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的政策限制，70%用于银行存款和债券，这导致险资的收益率较低，除了2007年资本市场的火爆造就了保险资金平均收益率高达12.17%外，近十年来险资年平均收益率仅约为4%。
然而在城市化迅速推进的当前，房地产业无疑是一个相对来说低风险、高回报的行业，根据测算中国房地产业近年来平均投资回报率超过10%，相对资本市场收益更为稳定。
据了解，此次放开后险资可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。据保监会发布的数据，截至2009年底，保险资产总额为4.06万亿元，若按照5%-6%的比例推算，未来可能有超过2000亿元左右的险资涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者。
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